Was ist eine Hypothek? – Ratgeber & Tipps für Deutschland

Wird eine Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert, so wird der Kreditnehmer vonseiten des Kreditgebers mit einer Hypothek belastet. Unter einer Hypothek versteht sich das Grundpfandrecht, welches Kredite absichern soll. Im Grundbuch der jeweiligen Immobilie wird daher eine Grundschuld festgemacht.

Obwohl bei einer Baufinanzierung oftmals die Bezeichnung „Hypothek aufnehmen“ genutzt wird, stellt nicht die gegebene Hypothek die Sicherheit für den Kreditgeber dar, sondern die eingetragene Grundschuld. Infolge der Rückzahlung des Darlehens kommt es zugleich zur Reduzierung der Hypothek. Anders sieht dies bei einer Grundschuld aus, da deren Höhe weiterhin bestehen bleibt, allerdings nicht mit bestimmten Forderungen verbunden ist.

Unterschiedliche Arten von Hypotheken

Nimmt man ein Hypothekendarlehen auf, wird man unterschiedliche Modelle erhalten. Zum einen gibt es die Festhypothek, welche mit einem festgelegten Satz von Hypothekenzinsen innerhalb einer bestimmten Laufzeit einhergeht.

Eine lange Festschreibung ist insbesondere bei günstigen Kapitalmarktzinsen empfehlenswert. Der Darlehensnehmer sollte jedoch auch unterschiedlichen Hypothekenzinsen vergleichen.

• Anders sieht dies bei er umgekehrten Hypothek aus. Sie wird auch als Rückwärts- oder Umkehrhypothek bezeichnet. Darunter versteht sich eine Art der Verrentung, d.h. der Geber des Kredits übernimmt die Hypothek und führt gleichzeitig eine lebenslange Rentenzahlung an den Eigentümer aus.
• In den meisten Fällen geht damit auch ein langfristiges Wohnrecht einher. Möchte man daher eine Absicherung des Ruhestandes, kann man sich für die Rückwärtshypothek entscheiden.

Im Unterschied zur variablen Hypothek bietet die variable Hypothek keine Zinssicherheit auf lange Zeit. Abhängig vom bestehenden Kapitalmarkt kann der Zinssatz der derzeitigen Hypothekenzinsen entweder nach unten oder nach oben angepasst werden. Ein variables Darlehen bietet sich vor allem bei Immobilien an, welche in der kommenden Zeit verkauft werden sollen.

Eine regelmäßige Anpassung der Hypothekenzinsen erfolgt bei der Libor-Hypothek. Diese Anpassungen erfolgen zwischen zwölf, sechs und drei Monaten, sodass das Libor-Hypothekendarlehen im Unterschied zur Festhypothek eine kürzere Laufzeit besitzt. Die Bank kalkuliert dabei auf Basis des Libor-Zinssatzes den Zins des Darlehens, sodass es zum Aufschlag einer bestimmten Marge kommt.

Die Aufnahme einer Hypothek

Unabhängig davon, ob es sich um eine variable Hypothek, Festhypothek oder die Libor-Hypothek handelt: Entscheidet man sich für eine Hypothek muss das Darlehen bei der Bank beantragt werden. Als Sicherheit wird infolge der Darlehensgewährung eine Hypothek aufgenommen. Zum Grundpfandrecht kommt es erst mit der Bewilligung sowie Eintragung. Die eigentliche Bestellung wird vonseiten des Notars übernommen, welcher die Eintragung veranlasst. Fällt die Wahl auf eine Briefhypothek, erhält man zusätzlich einen Hypothekenbrief.

Quelle und Infos zur Hypothek in Österreich: https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/bankgeschaefte/2/1/Seite.750373.html

Wer erhält eine Hypothek?

Im Grunde kann jeder ein Hypothekendarlehen aufnehmen. Die Person muss nur die Voraussetzungen vonseiten des Bankinstituts erfüllen und genügend Sicherheit bieten. Ein Großteil der Kreditgeber verlangt zur Aufnahme ein festes Einkommen in einem bestimmten Rahmen. Hinzu kommt eine gute Bonität, Eigenkapital sowie der wohnwirtschaftliche Zweck des Darlehens.

Ist die Hypothek zweckgebunden?

Das aufgenommene Hypothekendarlehen bzw. die Hypothek in Deutschland muss nicht unbedingt zweckgebunden sein. Dies gilt auch, wenn es in den meisten Fällen für den Bau oder Erwerb einer Immobilie verwendet werden soll. Besitzt man allerdings eine sogenannte unbelastete Immobilie, ist es möglich diese zu beleihen und dank des Darlehens weitere Wünsche zu finanzieren, zum Beispiel den Kauf eines Oldtimers.

Berechnung des Beleihungswerts der Immobilie

Eine genaue Angabe kann in diesem Fall nicht gemacht werden, da der Beleihungswert vonseiten der Bank bestimmt wird. Dieses Vorgehen wird von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Als Orientierungshilfe kann man sich jedoch den Verkehrswert der Immobilie nehmen. In den meisten Fällen befindet sich der Beleihungswert etwa zwanzig Prozent unterhalb des Verkaufspreises. Das Bankinstitut zieht vom Beleihungswert der Immobilie einen berechneten Risikoabschlag ab. Dieser kann abhängig vom Bankinstitut unterschiedlich ausfallen.

Übrig bleibt letztlich die sogenannte Beleihungsgrenze, d.h. die Maximalsumme, welche das Bankinstitut für das Immobiliendarlehen gewährt. General kann man sich jedoch merken, dass die Höhe des Darlehens abhängig ist von der Höhe des Immobilienwerts. Ist der Immobilienwert sehr hoch, kann man ohne Weiteres auch ein hohes Darlehen erhalten.

Welche Aspekte werden beim Beleihungswert beachtet?

Zum einen ist hierbei die Wertveränderung der nächsten dreißig Jahre zu berücksichtigen. Diese kann aufgrund der Nutzung sinken, aber auch durch Aufwertung der Immobilie sich steigern. Hinzu kommen wirtschaftliche Veränderungen auf dem Markt und die Möglichkeit einer nachhaltigen Vermietung bzw. der Verkauf der Immobilie. Des Weiteren wird die Immobilie vonseiten der Bank zur Verwendung überprüft. Andererseits müssen auch die Veränderungen innerhalb der Region, in welcher die Immobilie steht, im Auge behalten werden.

Löschung der Hypothek

Bei vollständiger Zurückzahlung des Bau- oder Immobilienkredits, übergibt das Bankinstitut dem Darlehensnehmer die vom Notar beglaubigte Löschungsbewilligung. Mit dieser Bewilligung kann die Grundschuld im Grundbuch der Immobilie gelöscht werden. Des Weiteren erhält der Eigentümer des Grundstücks einen Hypothekenbrief. Mit dem Vorlegen der Urkunde wird das Grundpfandrecht beim Grundbuchamt entfernt.

Zahlungsverzug – Was kann passieren?

Bei einer vertragsmäßigen Zahlung der vereinbarten Raten kommt es zur Reduzierung des Grundpfandrechts innerhalb der im Vorfeld vereinbarten Tilgung. Im Falle eines Zahlungsverzugs ist es dem Gläubiger möglich, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten, sollte daher der Eigentümer der Immobilie zu einem frühen Zeitpunkt ein Gespräch mit dem Bankinstitut in die Wege leiten, sodass eine Lösung gefunden werden kann.

Checkliste rund um das Hypothekendarlehen

Entscheidet man sich zur Aufnahme eines Hypothekendarlehens, müssen folgende Unterlagen und Dokumente bereitstehen. Dazu gehört ein Ausweisdokument und der Nachweis zu den bestehenden Einkommensverhältnissen, unter anderem können Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen oder ein Steuerbescheid vorgelegt werden.

Des Weiteren muss ein Auszug aus dem Grundbuch der Immobilie vorgezeigt werden, als auch ein Lage- oder Bauplan der betreffenden Immobilie. Im Falle eines Neubaus muss entweder eine Baubeschreibung oder Bauvertrag bereitgelegt werden. Eventuell fordert die Bank zudem eine Kostenkalkulation und eine Teilungserklärung (im Falle einer Eigentumswohnung) an. Generell wird vor dem eigentlichen Beratungstermin vonseiten der Bank bekannt gegeben, welche Dokumente mitgebracht werden müssen.

Anfallende Kosten

Zur Aufnahme der Hypothek können neben den Zinsen auch weitere Kosten fallen. Dazu gehört der Jahreszins und die Bereitstellungszinsen, sollte das Darlehen nicht in der vorgegebenen Zeit ausgezahlt werden. Auch Bearbeitungsgebühren und die Notarkosten zur Hypothekenbestellung werden für den Darlehensnehmer verrechnet. Aufgrund der Ermittlung des Beleihungswerts und der Eintragung im Grundbuch, können weitere Kostenfaktoren hinzukommen. Die Höhe der Hypothekenzinsen ist dabei von den Zinsen der EZB (Europäischen Zentralbank) abhängig. Diese befinden sich derzeit auf einem überaus niedrigen Niveau.